부동산 시장은 사회·경제 전반에 큰 영향을 미치는 민감한 분야입니다. 최근 논의되고 있는 외국인 주택 거래 제한 정책은 단순히 시장 안정 차원을 넘어, 실거주와 투기 억제라는 중요한 가치와 맞물려 있습니다. 특히 수도권을 중심으로 이러한 규제가 필요하다는 목소리가 나오고 있지만, 사실상 지방 역시 같은 고민을 안고 있다는 점에서 전국적 논의가 필요합니다.
외국인의 부동산 매입 논란
외국인의 국내 부동산 매입은 꾸준히 증가해 왔습니다. 문제는 일부 지역에서 실제 거주 목적보다는 투자 및 투기 수단으로 활용된다는 점입니다. 특히 수도권 아파트 단지에서 외국인 특히 중국인의 명의 거래가 늘어나면서 "내국인은 주거 안정이 어려운데 외국인은 투자 목적으로 손쉽게 매입한다"는 불만이 제기되고 있습니다.
이러한 흐름은 집값 상승을 자극하고, 내국인의 내 집 마련을 더욱 어렵게 만드는 구조적 문제로 이어집니다. 그 결과, 실거주 요건을 반드시 충족해야 외국인이 주택을 매입할 수 있도록 제한해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있습니다.
마침내 2025년 8월 부터 정부는 서울 전역과 농촌·도서 지역을 제외한 경기·인천 대부분 지역이 외국인 토지거래허가구역으로 지정된다고 합니다. 그 내용을 아래에서 확인해보시죠.
수도권 대부분 지역 외국인 토지거래허가구역 지정
주요 내용
서울 전역과 농촌·도서 지역을 제외한 경기·인천 대부분 지역이 외국인 토지거래허가구역으로 지정된다. 앞으로 해당 지역에서 외국인이 아파트 등 주택을 구입할 때는 해당 지자체의 허가를 받아야 하고, 최소 2년간 실거주해야 한다. 그동안 안보상의 이유로 일부 지역에서 외국인의 토지 거래를 제한한 적은 있지만 부동산 시장 안정을 목적으로 규제를 도입한 건 외국인에게 부동산 시장을 개방한 1998년 이후 처음이다.
국토교통부는 26일부터 내년 8월 25일까지 서울 전 지역과 경기 성남시 고양시 등 23개 시군, 인천 중구 연수구 등 7개 구를 외국인 토지거래허가구역으로 지정한다고 21일 밝혔다. 앞으로 이 지역에서 외국인이 아파트, 단독주택, 다세대 및 연립주택을 거래하려면 소재지 시군구의 허가를 받아야 한다. 한국 국적이 없는 개인뿐만 아니라 외국 법인과 정부도 대상이다. 오피스텔은 업무 공간으로 분류돼 제외됐다.
거래 허가를 받은 외국인은 허가일로부터 4개월 이내 입주해야 하며, 주택 취득 후 2년간 실거주해야 한다. 이를 위반할 경우 취득가액의 10% 내에서 이행강제금이 부과된다.
현재는 내·외국인 구분 없이 투기과열지구에서만 제출하도록 하고 있다. 자금조달계획에는 해외 차입 금액이나 해외 금융기관명 등 자금 출처와 체류자격 유형 등도 적어야 한다. 외국인 주택 거래 조사도 강화해 해외 금융당국이나 과세당국에 자금세탁, 탈세 등이 의심되는 거래를 통보하는 방안도 도입한다. 이번에 지정된 토지거래허가구역은 시장 상황에 따라 기간 연장도 검토할 계획이다.
외국인, 실거주해야 수도권 집 살 수 있다
서울 전역과 농촌·도서 지역을 제외한 경기·인천 대부분 지역이 외국인 토지거래허가구역으로 지정된다. 앞으로 해당 지역에서 외국인이 아파트 등 주택을 구입할 때는 지방자치단체의 허가
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해당 기사 내용 참고하였습니다.
지금까지의 논의는 주로 서울과 수도권에 초점이 맞춰져 있습니다. 하지만 지방 도시들도 상황은 다르지 않습니다. 최근 몇 년간 부산, 대구, 세종 등 일부 지방 광역시는 외국인 아파트 매입 비율이 크게 증가했습니다. 비슷한 상황으로 10여년 전부터 진행중인 중국인들의 제주도 땅 매입 또한 논란이 되고 있습니다.
특히 신흥 주거지나 개발 예정지의 경우 외국인의 대규모 매입이 나타나면서 지역 주민들 사이에 불안감이 확산되고 있습니다. 지방 역시 투기 수요가 유입되면 가격 불안정성이 높아지기 때문에, 수도권만이 아닌 전국 단위 규제 필요성이 제기되는 이유입니다.
실거주 조건부과의 장점
외국인 주택 매입에 실거주 조건을 부과하면 다음과 같은 장점이 있습니다.
- 투기 억제: 실거주 목적이 아닌 단기 투자 수요를 차단할 수 있어, 부동산 시세 과열을 완화시킬 수 있습니다.
- 주거 안정성 확보: 내국인의 실수요 중심 시장 형성을 유도합니다.
- 지역사회 기여: 실거주 외국인은 세금·교육·생활 소비 등으로 지역경제 활성화에 기여합니다.
이는 단순히 시장 안정뿐만 아니라, 장기적으로 한국 사회와 외국인의 조화로운 공존에도 도움이 되는 방안이라 볼 수 있습니다.
해외 주요국 규제 사례
해외 여러 국가들은 이미 외국인의 부동산 매입에 대해 강력한 제한을 두고 있습니다. 예를 들어 캐나다 일부 주에서는 외국인의 주택 구매를 전면 금지하거나, 실거주·영주권 보유자만 매입이 가능하도록 제한합니다. 호주 또한 비거주 외국인은 신규 주택만 구입할 수 있으며, 기존 주택은 사실상 매입이 불가능합니다.
이처럼 해외에서도 실거주 목적 외에는 부동산 매입을 어렵게 만들어 내국인 주거권을 보호하는 것이 일반적인 흐름입니다.
지방에도 필요한 이유
지금까지의 논의는 주로 서울과 수도권에 초점이 맞춰져 있습니다. 하지만 지방 도시들도 상황은 다르지 않습니다. 최근 몇 년간 부산, 대구, 세종 등 일부 지방 광역시는 외국인 아파트 매입 비율이 크게 증가했습니다. 비슷한 상황으로 10여년 전부터 진행중인 중국인들의 제주도 땅 매입 또한 논란이 되고 있습니다.
특히 신흥 주거지나 개발 예정지의 경우 외국인의 대규모 매입이 나타나면서 지역 주민들 사이에 불안감이 확산되고 있습니다. 지방 역시 투기 수요가 유입되면 가격 불안정성이 높아지기 때문에, 수도권만이 아닌 전국 단위 규제 필요성이 제기되는 이유입니다.
지방은 수도권보다 상대적으로 부동산 시장이 안정적이라는 인식이 강하지만, 개발 호재가 있는 특정 지역은 오히려 외부 자본 유입에 더욱 취약합니다. 외국인의 집중 매입이 발생할 경우 거래량이 적은 지방 시장은 가격 변동폭이 더 커질 수 있습니다.
예컨대 신도시 조성 예정지, 혁신도시, 산업단지 주변은 외국인 수요가 몰리기 쉬운 지역입니다. 따라서 지방 역시 외국인 주택 매입 규제에서 예외가 될 수 없으며, 실거주 요건은 전국적으로 확대 적용되어야 합니다.
정리
외국인의 국내 주택 매입은 단순한 시장 개방 차원이 아닌, 주거권 보호와 투기 억제라는 공익적 가치와 직접적으로 연결되어 있습니다. 수도권뿐 아니라 지방도 실거주 조건을 충족해야만 주택 매입이 가능하도록 제도화한다면, 내국인의 주거 안정과 부동산 시장의 건강성을 동시에 확보할 수 있을 것입니다.
앞으로 정부가 외국인 거래 규제를 어떤 방식으로 구체화할지 주목할 필요가 있으며, 국민적 공감대를 형성할 수 있는 정책 설계가 반드시 뒤따라야 할 것입니다.